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      1. English
        轉:鄭州市老舊小區綜合改造工程實施方案 發布日期:2019-11-29

        鄭州市老舊小區綜合改造工程實施方案

        為貫徹國家關于老舊小區綜合改造的決策部署,落實省委、省政府百城建設提質工作的有關要求,切實改善老舊小區居民的居住環境,全面提高城市品質,結合我市實際,制定本實施方案。

        、總體要求

        ()指導思想

        以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神,踐行以人民為中心的發展思想,以改善民生為核心,以優化城市人居環境、提高居住品質為目標,以更新改造基礎設施和必要的公共服務設施為重點,站在建設國家中心城市的高度,統籌推進老舊小區綜合改造工程,著力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、日常管理服務缺失、環境臟亂差等問題,探索建立老舊小區后期管理長效機制,努力打造功能完善、環境整潔、管理有序、群眾滿意的居住小區,切實增強人民群眾的幸福感、獲得感、安全感。

        ()工作原則

        1.規劃引領,分類施治。按照優化布局、完善功能、提升形象、便民利民的整體思路,堅持微改造理念,突出區域特色、文化元素,一區一策、統籌規劃,注重提高設計質量,實現老舊小區形態更新、業態更新、功能更新。

        2.政府推動,共同締造。堅持市級指導、區級主責、業主參與、市場運作的改造模式,協調組織各方力量,激發業主參與熱情,撬動社會資本投入,實現發展共謀、改造共建、效果共評、成果共享。

        3. 部門協作,統籌推進。明確部門職責,強化屬地管理,落實專業經營單位責任,科學安排工程改造順序,有序推進既有建筑節能改造、增設養老撫幼設施、水電氣暖改造、既有住宅加裝電梯等老舊小區綜合改造工程,避免重復施工和資源浪費。

        4.整管結合,注重長效。堅持整治與管理相結合,提升居民業主自主管理能力,建立完善老舊小區物業管理長效機制,改進物業服務管理,提高老舊小區專業化物業管理覆蓋率,推動物業管理與社區治理深度融合。

        ()工作目標

        20216月底前,全面完成市內五區老舊小區綜合改造,其中:2019年完成全部改造任務的35%,2020年完成60%,20216月底全部完成。通過改造提升, 老舊小區基本達到園區道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網規整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業服務規范的目標。

        、實施范圍

        鄭州市市內五區2002年以前建成投入使用的住宅小區列入綜合改造范圍。對建成于2002年至2005年底的住宅小區,根據國家和省安排部署隨時納入綜合改造范圍。已列入棚戶區改造、三年內征收拆遷、“三供一業改造移交計劃的老舊小區除外。各縣()、上街區、開發區參照本方案執行。

        、綜合改造內容和標準

        老舊小區綜合改造要處理好重點與一般的關系,突出一拆五改三增加,即重在拆除違章建筑,重在實施上改下”、建筑外立面和節能改造、雨污分流改造、“白改黑”、綠地改造,重在增加黨群服務用房、物業管理用房和安防設施。同時,兼顧一般,具體包括整治居住環境、改造基礎設施、完善功能設施、提升物業管理四個方面。

        ()突出一拆五改三增加1.拆除違章建筑物;

        2.實施上改下,小區線纜、管線進行入地改造;

        3.實施建筑節能改造,規整建筑外墻及屋面各類構筑物;

        4.實施雨污分流,改造、疏通雨水、污水管道以及化糞池;

        5.實施白改黑,將小區路面更新為瀝青路面;

        6.實施小區綠地改造,移除枯枝死苗,綠化黃土裸露部位;

        7.增設社區黨群服務中心等服務用房;

        8. 增設、維修物業管理用房,指導業主選聘專業化物業服務企業實施物業管理;

        9.增加或完善小區安防、監控系統;

        ()整治居住環境

        10.拆除違法違規戶外廣告;

        11.規整建筑外墻空調機位、空調管線;

        12.拆除突出外墻防盜窗();

        13.清理地樁地鎖,清理廢棄機動車和非機動車;

        14.按照綜合改造工程要求,整治居住環境方面應當改造的

        其它內容;

        ()改造基礎設施

        15.維護、整修建筑物屋面防水(含隔熱層);

        16.維修、更換或增設落水管、空調冷凝水管;

        17.整修和粉刷樓體外墻、樓梯間內墻、公共設施用房外墻;

        18.完善小區照明系統,補齊路燈、樓道燈;

        19.完善小區樓牌、門牌、單元標識;

        20.修繕公共部位窗戶,整修或增設公共樓梯踏步和扶手;

        21.維修或安裝單元入戶門,維修單元入口臺階、坡道;

        22.完善小區車行、人行道路標識系統,補齊路沿石;

        23.整治、維修小區圍墻,設置、整修小區主要出入口、大門,安裝車輛出入管理系統;

        24.按照綜合改造工程要求,改造基礎設施方面應當改造的其它內容;

        ()完善功能設施

        25.增加或完善小區消防設施;

        26.完善小區內無障礙設施;

        27.規劃、增建機動車停車位,施劃停車標線,設置電動自行車停放區域,增設電動自行車充電設施;

        28.補齊制作小區公示牌()、火災疏散示意圖、文化宣傳欄;

        29.設置垃圾收儲設施,實行垃圾分類;

        30.整修或增加小區居民公共活動場地,增設或完善健身設施、休閑設施;

        31.按照綜合改造工程要求,完善功能設施方面應當改造的其它內容;

        ()提升物業管理

        32.組織老舊小區業主召開業主大會,選舉業主委員會;

        33.對暫不具備專業化物業管理條件的,由街道辦事處(社區)采取分項委托、捆綁打包、業主自治等方式開展物業服務;

        34.按照綜合改造工程要求,提升物業管理方面應當改造的其它內容。

        、實施步驟

        ()準備階段(20191130日前)

        1.完善綜合改造方案。各區要按照改造內容要求,結合城市書屋、日間照料中心等設施建設,對既有方案進行查缺補漏,修訂完善改造方案,科學組織,搞好銜接,確保綜合改造工程不因方案調整停滯。

        2.強化宣傳發動。、區要通過廣播、電視、報紙、網絡、宣傳欄等多種形式,向群眾大力宣傳老舊小區綜合改造工程的重要意義,強化群眾主體地位,提高群眾參與感、認同感,把群眾滿意作為整治工作的重要標準。

        3.加大推進力度。各區要按照綜合改造時間節點,倒排改造工期,對老舊小區綜合改造工程進行再動員再部署,加大工作推進力度,確保按時完成2019年改造任務。

        ()組織實施階段(2021331日前)

        對納入2020、2021年綜合改造的老舊小區,各區要提前謀劃、統籌安排,按照年度計劃安排,分步組織實施。

        1.征求意見。各區要采取一征三議兩公開工作法,廣泛征求小區居民意見,編制改造方案要問計于民、問需于民,從群眾中來,到群眾中去,確保綜合改造方案滿足群眾需求。

        2.編制方案。各區要堅持因地制宜、一區一策,統籌城區、街區、社區規劃銜接,結合產業布局,確定小區綜合改造方案,并經本小區業主大會通過,報市資源規劃局進行合規性審核后,向業主公開公示。

        3.投資評審。各區要確保納入綜合改造計劃的老舊小區符合綜合改造范圍要求,確保綜合改造項目符合綜合改造內容和標準要求,確保綜合改造資金來源清晰,確保投資預算編制合理。

        4.施工組織。各區要嚴格落實工程招投標制度,選擇資質等級高、管理能力強、信譽信用好的施工及監理公司實施綜合改造,落實專人負責,嚴格工程監管,綜合改造工程信息要在小區顯著位置向居民公示。

        5.決算審計。老舊小區綜合改造工程項目完工后,各區組織專業隊伍開展決算審計,嚴格防止出現工程偷工減料、挪用套取專項改造資金、擅自調整改造項目等問題。

        6.工程驗收。各區按照工程管理規范和綜合改造工作要求,組織相關單位對各項綜合改造工程進行驗收,發現問題及時整改,確保改造一個、合格一個、交付一個。市政府組織相關單位和第三方對各區綜合改造項目進行總體性驗收,驗收結果作為撥付獎補資金的重要依據。

        ()鞏固提升階段(2021630日前)各區要建立健全老舊小區綜合改造長效管理機制,落實具體管理舉措。

        1.落實物業管理。各區在編制老舊小區綜合改造方案時,要征求居民意見,同步擬定物業管理方案,方案應包括物業管理方式、服務內容、收費標準等內容,項目驗收前落實物業管理。

        2.明確管理責任。老舊小區綜合改造涉及的改造項目,保修期內由建設單位負責質量維修,日常使用管理維護和保修期后的維修,納入物業服務內容,由物業管理單位承擔。

        3.加強服務監督。各區要建立完善老舊小區物業服務質量評價制度,定期對物業服務情況進行考核評定,評定結果作為撥付物業服務補貼的重要依據。

        、資金保障

        ()綜合改造經費

        老舊小區綜合改造工程所需資金由各區承擔,各區可根據實際,積極引進社會資本,盤活老舊小區閑置空間,探索政府、業主、產權單位和社會企業多方出資的資金籌措方式。

        市財政籌措資金按各區財政整治投資金額的40%進行獎補。

        市財政局會同市住房保障局制定具體的獎補辦法。

        ()專項改造經費

        老舊小區綜合改造過程中的規整管網、線纜入地和刷新各類儀表箱體由各專業經營單位負責,需更新、改造、新建相關設施的,由各專業經營單位按有關規定執行。

        ()物業服務補貼

        老舊小區物業管理費用,按照相關規定區級財政給予一定的物業服務費用補貼,補貼標準原則上按建筑面積每月每平方米不低于0.3,補貼期限不少于3。

        ()便民服務設施經費

        老舊小區綜合改造涉及的黨群服務中心、日間照料中心、社區醫療、城市書房、加裝電梯、外墻節能改造等設施所需經費,按照相關文件確定的資金籌措渠道解決。

        、職責分工

        市住房保障局:負責市老舊小區綜合改造日常工作;指導既有住宅加裝電梯工作;指導各區老舊小區引入專業化物業服務企業。

        市內五區人民政府:負責根據本方案確定綜合改造范圍和內容;研究制定本轄區的工作方案和規劃設計施工組織方案;組織協調轄區有關部門實施老舊小區綜合改造和驗收工作;落實老舊小區綜合改造專項資金。

        市委社治委:指導各區老舊小區黨群服務中心建設工作。

        市發展改革委:將老舊小區綜合改造工程納入城建計劃。

        市工信局:協調供電企業對小區廢棄電力管線進行清理,對各類電力管線實施入地。

        市公安局:指導各區老舊小區監控、智慧安防設施的安裝與維護,協助有關執法部門開展改造工作。

        市財政局:會同市住房保障局制定老舊小區綜合改造工程獎補辦法。

        市民政局:指導各區老舊小區日間照料中心建設工作。

        市資源規劃局:指導全市老舊小區綜合改造規劃方案的編制,審核各區老舊小區綜合改造方案。

        市文廣旅局:指導各區老舊小區城市書房建設工作。

        市城建局:指導各區開展老舊小區居民樓外墻保溫工作,對安全生產、施工質量進行指導監督。

        市城管局:指導各區城市管理綜合執法部門清除小區小廣告、違規戶外廣告和各類違章建筑等非法設施,查處占用綠地等違法行為;指導各區城市管理部門完成有關管道與市政管道的對接、改造和小區道路維修等工作;協調公用事業單位按照整治內容對小區水、、暖設施及管道進行維護和改造;指導各區做好老舊小區垃圾分類處理等工作。

        市衛健委:指導各區老舊小區社區衛生服務中心建設,設立健康教育專欄。

        市體育局:指導各區老舊小區健身設施的安裝工作。

        市園林局:指導各區老舊小區綠化提升和綠地養護管理工作。

        市消防救援支隊:負責對老舊小區整治中涉及消防設施、消防通道設置等工作進行指導和檢查。

        市通信發展管理辦公室:協調指導通信企業、有線電視單位對小區相關管線實施入地。

        鄭州供電公司:對小區電力管線實施入地,對廢棄電力管線進行清理。

        其他有關部門按照各自職責做好老舊小區綜合改造的指導協調工作。

        、有關要求

        ()加強組織領導

        成立鄭州市老舊小區綜合改造工程指揮部,副市長吳福民任指揮長;指揮部下設辦公室,辦公室設在市住房保障局,市住房保障局局長趙紅軍擔任辦公室主任,具體負責老舊小區綜合改造工程的統籌、協調、督導、相關政策制定等工作。各區要統籌安排本轄區老舊小區綜合改造工程;市直有關部門要切實履行好本部門工作職責,指導各區或相關單位按工作要求,落實本單位工作任務,確保老舊小區綜合改造工程按時完成。

        ()健全工作機制

        一是建立臺賬制度。市和各區要建立老舊小區臺賬,以臺賬為基礎,完善老舊小區的普查、改造、督導、考核和資金撥付措施;二是建立周例會制度。市老舊小區綜合改造工程指揮部辦公室每周召開工作例會,總結工作經驗,協調解決遇到的問題;三是建立工作推進機制。實施月通報、季觀摩、年考評制度,定期通報、講評各區老舊小區綜合改造工程的計劃制定、任務落實、工作推進等情況;四是建立聯審聯批制度。各區政府和市直有關部門要完善聯審聯批制度,對綜合改造過程中需審批的項目,簡化優化審批資料和流程,實施限時辦結制度。

        ()創新改造方式

        在完善老舊小區功能設施方面,可采取置換、轉讓、騰退、收購或行政事業單位、國有企業主動提供存量房屋的方式,完善物業管理、養老托幼、城市書屋等設施用房或補充公共租賃住房;在拓寬改造主體方面,可通過引入社會資本、采取市場化運作方式,妥善安置原有居民,結合商業街區特色,豐富經營業態,打造連片商業街區,優化產業布局;在綜合改造方案規劃設計方面,可以結合老舊小區現狀特點,采取統一規劃設計、統一組織實施、統一物業服務的方式,進行片區集中改造。

        ()嚴格督導考核

        市老舊小區綜合改造工程指揮部要以各區政府為考核對象,制定老舊小區綜合改造工程督導考核辦法,綜合運用第三方和社會評價的方式,對各區老舊小區綜合改造工程推進情況進行定期督導考核。對工作中表現優異的單位和個人,給予表彰獎勵,對于行動遲緩、不能按計劃完成工作任務的單位在全市進行通報批評,確保老舊小區綜合改造工程順利推進。

        ()注重長效管理

        各區要積極組織業主成立業主大會,選舉業主委員會,健全業主管理組織。根據老舊小區實際,可采取連片打包、路院共管、共建共管等方式,引入專業化物業服務企業進駐。在社區黨組織的領導下,健全社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協商機制,推行住宅小區院長制,形成公安民警、城管執法、社區服務、模范黨員、物業經理多方共管的社區治理格局。

        來源:鄭州市人民政府辦公廳


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